Wer eine Immobilie besitzt, steht irgendwann vor der Entscheidung: Soll ich verkaufen oder vermieten? Gerade im Jahr 2026 spielen Marktentwicklung, steuerliche Aspekte und persönliche Lebensumstände eine wichtige Rolle bei dieser Wahl. Verkaufen oder vermieten? Das sollten Hausbesitzer im Jahr 2026 beachten.
Die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt für einen Verkauf oder die langfristige Vermietung beschäftigt viele Eigentümer:innen. Der deutsche Immobilienmarkt hat in den vergangenen Jahren einiges durchgemacht – von rapide steigenden Preisen über eine Korrekturphase bis hin zur aktuellen Stabilisierung.
Für euch als Hausbesitzer:innen bedeutet das: Eine fundierte Entscheidung war selten so wichtig wie jetzt. In diesem Artikel erfahrt ihr, welche Faktoren ihr bei eurer Entscheidung berücksichtigen solltet und wie sich der aktuelle Immobilienmarkt entwickelt.
Die aktuelle Marktlage im Jahr 2026
Nach den turbulenten Jahren 2022 und 2023 hat sich der Immobilienmarkt stabilisiert. Die Preise ziehen wieder leicht an, und Experten rechnen für 2026 mit einem durchschnittlichen Anstieg von 3–4 Prozent. Dabei gibt es allerdings deutliche regionale Unterschiede: Während Ballungszentren wie München, Hamburg oder Frankfurt höhere Zuwächse verzeichnen, entwickeln sich ländliche Regionen moderater.
Ein wichtiger Faktor bleibt der anhaltende Wohnungsmangel. In Deutschland fehlen etwa 700.000 Wohnungen, und der Neubau kommt nur langsam voran. Das stützt die Preise und sorgt dafür, dass die Mieten weiter steigen – gute Nachrichten für alle, die über Vermietung nachdenken.
Die Bauzinsen bewegen sich 2026 zwischen 3,1 und 3,7 Prozent für zehnjährige Darlehen. Das liegt deutlich über dem Niveau der Niedrigzinsphase, macht Finanzierungen aber immer noch attraktiv im historischen Vergleich.
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Verkaufen oder vermieten – die wichtigsten Überlegungen
Verkaufen oder vermieten? Auf diese Frage gibt es nicht immer die eine richtige oder bessere Antwort. Ein erfahrener Immobilienmakler in Münster wird die Lage eventuell anders einschätzen als ein Fachmann in Berlin. Wir stellen die wichtigsten Überlegungen vor, damit ihr euch ein eigenes Urteil bilden könnt.
Wann sich ein Verkauf lohnt
Ein Verkauf kann sinnvoll sein, wenn ihr Kapital für andere Investitionen benötigt oder euch der Verwaltungsaufwand einer Vermietung zu groß erscheint. Besonders interessant ist der Verkauf in gefragten Lagen, wo ihr aktuell gute Preise erzielen könnt.
Bedenkt dabei die Spekulationsfrist: Verkauft ihr eine selbstgenutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren, können Steuern anfallen.
Ein weiterer Aspekt: Die emotionale Komponente. Wenn ihr euch von einem Familienhaus trennen möchtet oder in eine andere Region zieht, kann ein sauberer Schnitt die richtige Wahl sein.
Außerdem sind die organisatorischen Aufgaben, die mit einer Vermietung einhergehen, nicht zu unterschätzen. Nach dem Verkauf hat sich der Aufwand hingegen in der Regel schnell erledigt.
Die Vorteile der Vermietung
Wer vermietet, sichert sich langfristige Einnahmen und profitiert von attraktiven steuerlichen Vorteilen. Besonders die Abschreibung macht die Vermietung interessant: Für Gebäude, die nach 2022 fertiggestellt wurden, könnt ihr jährlich 3 Prozent der Anschaffungskosten steuerlich geltend machen.
Bei Neubauten mit Bauantrag zwischen 2023 und 2026 ist sogar eine Sonderabschreibung von zusätzlich 5 Prozent in den ersten vier Jahren möglich, die relevant sein kann.
Steuerliche Aspekte und emotionale Anstrengungen
Zusätzlich sind viele Ausgaben als Werbungskosten absetzbar – von Instandhaltungskosten über Versicherungen bis zu Verwaltungsgebühren. Diese steuerlichen Aspekte der Vermietung regelt das Einkommensteuergesetz in § 21 im Detail.
Auch hier gilt: Die Entscheidung zwischen verkaufen oder vermieten hängt stark von eurer persönlichen Situation ab. Habt ihr genug Zeit und Nerven für die Mieter:innensuche und Hausverwaltung? Könnt ihr euch vorstellen, langfristig Vermieter:in zu sein?
Finanzielle Kalkulation nicht vergessen
Rechnet beide Varianten durch. Bei einem Verkauf erhaltet ihr sofort Liquidität, müsst aber auf künftige Wertsteigerungen verzichten. Bei der Vermietung habt ihr laufende Einnahmen, aber auch Ausgaben für Instandhaltung und Verwaltung.
| Aspekt | Verkauf | Vermietung |
|---|---|---|
| Liquidität | Sofort verfügbar | Langfristig, monatlich |
| Verwaltungsaufwand | Einmalig | Dauerhaft |
| Steuerliche Vorteile | Nach Spekulationsfrist steuerfrei | Abschreibung, Werbungskosten |
| Wertsteigerung | Geht verloren | Bleibt erhalten |
Ein wichtiger Hinweis zur Vermietung: Das Finanzamt erkennt Werbungskosten nur an, wenn eine Gewinnerzielungsabsicht besteht. Diese wird bei auf Dauer angelegter Vermietung grundsätzlich angenommen, wie die offiziellen Richtlinien zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zeigen.
Verkaufen oder vermieten? Tipps für die Entscheidung
Bevor ihr euch endgültig entscheidet, solltet ihr folgende Schritte gehen:
- Holt eine aktuelle Immobilienbewertung ein, um euren Verkaufspreis realistisch einzuschätzen
- Prüft die Mietpreise in eurer Region und rechnet durch, welche Rendite ihr erzielen könntet
- Berücksichtigt den Zustand eurer Immobilie – größere Renovierungen können sowohl Verkaufspreis als auch Mieteinnahmen beeinflussen
- Lasst euch steuerlich beraten, um alle Vor- und Nachteile zu verstehen
- Denkt über eure Lebensplanung nach: Wo wollt ihr in fünf oder zehn Jahren stehen?
Ein weiterer wichtiger Punkt: Der lokale Markt. In Universitätsstädten oder Ballungsräumen ist die Nachfrage nach Mietwohnungen meist sehr hoch, was die Vermietung attraktiv macht. In schrumpfenden Regionen kann dagegen ein Verkauf die bessere Wahl sein.
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Fazit: Verkaufen oder vermieten als individuelle Entscheidung
Die Frage, ob ihr verkaufen oder vermieten solltet, lässt sich nicht pauschal beantworten. Der Immobilienmarkt 2026 bietet für beide Varianten gute Voraussetzungen: stabile bis leicht steigende Preise für Verkäufer:innen und hohe Nachfrage für Vermieter:innen.
Eure persönliche Situation, finanzielle Ziele und der Zustand eurer Immobilie sollten den Ausschlag geben. Nehmt euch Zeit für die Entscheidung, holt mehrere Meinungen ein und rechnet beide Szenarien genau durch. So trefft ihr die Wahl, die am besten zu euch passt.
Wir wünschen euch gutes Gelingen bei der Entscheidung!
Verkaufen oder vermieten? Häufige Fragen
Wie lange dauert die Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf?
Die Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre. Wenn ihr eine Immobilie verkauft, die ihr nicht selbst bewohnt habt, müsst ihr innerhalb dieser Frist den Gewinn versteuern. Bei Eigennutzung in den beiden Jahren vor dem Verkauf entfällt die Steuer.
Welche Kosten kommen bei der Vermietung auf mich zu?
Neben der regulären Instandhaltung müsst ihr mit Kosten für Hausverwaltung (etwa 20–30 Euro pro Monat), Versicherungen, Rücklagen für Reparaturen und eventuell Mietausfälle rechnen. Plant mindestens 20–25 Prozent der Mieteinnahmen für laufende Kosten ein.
Lohnt sich die Vermietung auch bei niedrigeren Mietpreisen?
Das hängt stark von der Lage ab. In Regionen mit moderaten Mietpreisen kann die Rendite niedriger ausfallen, dafür habt ihr aber langfristige Einnahmen und profitiert von der Wertsteigerung der Immobilie. Eine genaue Kalkulation ist hier besonders wichtig.
Artikelbild: Unsplash / Brian Babb; Keywords: Verkaufen oder vermieten?
